Germania: trovare casa è impossibile ovunque. Solo il 2% di immobili sfitti
Uno degli indici di un mercato immobiliare fluido è sano, in generale, è un tasso di immobili sfitti pari al 2-3% del totale – ovviamente senza contare gli edifici non abitabili perché non adibiti a questo scopo o perché necessitano di ristrutturazione. Il fatto che, in qualsiasi momento, si possa contare su un certo numero di immobili vuoti, garantisce margine di manovra per traslochi, nuovi arrivi, aumento del numero di componenti di una famiglia, mutate necessità abitative e così via. In Germania, però, questa percentuale è talmente bassa che è ormai quasi impossibile trovare una casa in affitto. Soprattutto nelle grandi città, la penuria di alloggi disponibili è un problema pressoché universale e il motivo è semplice: non ci sono abbastanza edifici adibiti ad abitazioni. Monaco di Baviera, Francoforte sul Meno e Friburgo sono fra le città che maggiormente risentono di questa situazione.
Il mercato immobiliare tedesco è paralizzato: trovare una casa in Germania è impossibile
L’indagine condotta da Empirica e CBRE rivela cifre preoccupanti. Monaco, Francoforte sul Meno e Friburgo toccano lo 0,1% di tasso di sfitto, il che vuol dire che trasferirsi o spostarsi è praticamente impossibile. Münster e Darmstadt, appena sopra, registrano lo 0,2% di unità abitative sfitte. Ciò vuol dire che il mercato residenziale in queste aree ha cessato di funzionare secondo logiche normali.
All’estremo opposto della graduatoria emerge Dessau-Roßlau con il 7,6%. Pirmasens segue al 7,3%, Chemnitz al 7,0%. Salzgitter e Francoforte sull’Oder occupano posizioni intermedie ma comunque elevate. Evidentemente, le aree che si vanno spopolando, per esempio perché meno attraenti dal punto di vista lavorativo, mantengono tassi stabili, attorno al 6,9%, mentre quelle in espansione demografica, prime fra tutte le metropoli, si fermano invece all’1,4%. In nessun caso ci troviamo di fronte a una situazione di equilibrio.
I dati fotografano la situazione a fine 2024, risultato di elaborazioni complesse che combinano informazioni di CBRE, Empirica e dell’Ufficio federale di statistica.
Sempre meno unità abitative libere in Germania
Complessivamente il Paese conta 522.000 appartamenti sfitti a fine 2024. 45.000 in meno rispetto all’anno precedente. Il tasso nazionale si attesta al 2,2%. Gli analisti definiscono questo calo tra i più marcati mai registrati nelle serie storiche.
La crisi abitativa sta arrivando anche in città che non l’hanno mai conosciuta, come Schwerin o Lipsia. E non si tratta di un risultato inaspettato, se si considera che la popolazione tedesca è aumentata, anche grazie all’immigrazione e, al tempo stesso, si è praticamente smesso di costruire case. Nel 2024, in Germania sono state costruite appena 251.900 nuove abitazioni, contro un fabbisogno compreso fra le 300.000 e le 400.000 unità annue. In molte metropoli, come Berlino, si costruiscono in compenso numerosi edifici da adibire a uso commerciale o uffici, per i quali c’è meno richiesta.
Perché si costruisce di meno?
La coalizione di governo aveva fissato obiettivi ambiziosi per incrementare l’attività edilizia, ma non ha ottenuto grandi risultati, fino a questo momento. L’impennata dei costi di costruzione ha spinto molte grandi imprese edilizie a sospendere progetti già pianificati.
L’attuale maggioranza nero-rossa cerca di invertire la rotta attraverso interventi normativi, per esempio tagliando la burocrazia e allentando alcuni regolamenti per le nuove costruzioni. In molti casi, tuttavia, quelle stesse regole vengono comunque imposte dai comuni o da associazioni di cittadini, specialmente quando si tratta di regole che riguardano la salvaguardia dell’ambiente naturale e degli ecosistemi.
Le cose andranno peggio almeno per altri due anni
Empirica e CBRE proiettano un peggioramento fino al 2027. L’immigrazione dall’estero mostra segni di rallentamento, ma gli spostamenti interni non alleviano la pressione sulle aree urbane. Le giovani famiglie non trovano alternative economicamente sostenibili nemmeno nelle periferie distanti e quindi la pressione non si allenta mai. Un elemento mitiga parzialmente la situazione: i redditi di molti nuclei familiari sono cresciuti in modo apprezzabile di recente. Aumento che offre qualche margine aggiuntivo nella competizione per alloggi sempre più scarsi.
