Berlino: il governo vota sull’esproprio delle immobiliari. CDU “legge inutile”

Quello del referendum di Berlino sull’esproprio dei grandi gruppi immobiliari potrebbe diventare lo spauracchio della democrazia rappresentativa per eccellenza, ottimo per portare acqua al mulino di chi ritiene che il sistema non funzioni. Era il 2021 quando i berlinesi hanno votato, a larga maggioranza, per espropriare e collettivizzare i patrimoni immobiliari delle grandi società come Deutsche Wohnen (oggi parte del gruppo Vonovia), che possiedono migliaia di appartamenti in città e controllano un mercato degli affitti che lascia ai margini sempre più persone, generando povertà abitativa, insicurezza e configurando, per molti, il rischio concreto di finire in strada. Da allora si sono susseguite due amministrazioni, infiniti dibattiti per stabilire non tanto il come ma il “se” dell’attuazione della volontà popolare e, nel frattempo, non è stata intrapresa nessuna iniziativa. Ora il governo del Land, guidato dalla CDU di Kai Wegner, ha aggiunto una legge quadro, che contiene buoni propositi per collettivizzare e socializzare tutto meno gli immobili a uso abitativo.

Espropriare tutto tranne gli appartamenti

Il testo normativo approvato dalla coalizione CDU-SPD si fonda sull’articolo 15 della Costituzione tedesca. Questa disposizione permette, almeno sulla carta, di trasferire “terreni, risorse naturali e mezzi di produzione” verso forme di proprietà collettiva o economie partecipate. E d’altra parte, se la costituzione non lo permettesse, il referendum non si sarebbe neppure fatto.

L’accordo del 2023 tra democristiani e socialdemocratici prevedeva proprio questo: creare uno strumento legislativo che rendesse possibili, in futuro, interventi pubblici nel mercato abitativo. Raed Saleh, leader dell’SPD berlinese, ha definito l’intesa come un approccio “giuridicamente sicuro, moderato e rispettoso del bilancio”. Secondo la sua visione, lo Stato dovrebbe garantire equità sociale senza ricorrere a espropri sproporzionati – indipendentemente dal fatto che l’esproprio, sproporzionato o no, fosse esattamente ciò che i cittadini hanno chiesto con il referendum.

Eppure la normativa non menziona mai gli “appartamenti”. Tantomeno nomina Vonovia, il colosso che ha assorbito Deutsche Wohnen e che rappresenta il bersaglio principale degli attivisti. Il testo parla genericamente di servizi d’interesse generale: energia, trasporti, edilizia. Tutto e niente, per un testo talmente all’acqua di rose che perfino il centrodestra l’ha votato, ammettendo piuttosto apertamente che è privo di contenuto politico.

La legge di Berlino sull’esproprio, che non parla di esproprio

All’interno della CDU il consenso è arrivato dopo resistenze notevoli. Il 16 dicembre, il gruppo parlamentare ha dato il via libera, con evidenti riserve. Un dirigente cristiano-democratico ha parlato di “non politica”, sostenendo che la legge risulta “superflua” perché non produce alcun effetto concreto immediato ed è difficile dargli torto.

In ogni caso, per la CDU, è senz’altro facile accettare una legge come questa e rispettare almeno formalmente il patto di coalizione con l’SPD che prevedeva di deliberare su questo tema entro la fine dell’anno, anche se non si è deliberato praticamente su nulla..

I socialdemocratici parlano di “Mettere le carte in tavola”. L’idea è che la semplice esistenza di questa possibilità legislativa possa fungere da deterrente. In altre parole, la speranza dell’SPD è che i colossi dell’immobiliare, che possiedono migliaia di appartamenti, gestiscono patrimoni multimiliardari e decidono sull’accesso alla casa di centinaia di migliaia di persone, nel vedere che il governo del Land è disposto, forse, in futuro a prendere in considerazione l’idea di discutere della possibilità di rendere pubblici alcuni servizi contigui al loro operato, si sentano talmente intimoriti da questa svolta collettivista da scegliere autonomamente di fornire alloggi a prezzi accessibili. Il tutto, evidentemente, per non scatenare le temutissime ire di una coalizione che del supporto ai colossi immobiliari e alle multinazionali ha fatto una ragion d’essere. Il precedente citato riguarda le reti energetiche: quando nel 2023 Dirk Stettner, capogruppo CDU, aveva dichiarato plausibile la socializzazione nel settore, diversi offerenti si erano ritirati dalla gara per il sistema di teleriscaldamento. Berlino aveva così potuto acquisire la filiale di Vattenfall senza troppa concorrenza.

Le questioni irrisolte

La legge quadro occupa tre pagine ed elenca soprattutto domande. Berlino ha effettivamente la competenza per applicare una normativa del genere? Su quale base calcolare eventuali indennizzi? I profitti futuri mancati vanno considerati danni risarcibili? Come si misura uno squilibrio tra domanda e offerta nel mercato degli affitti?

Tutte questioni aperte, da chiarire prima di qualsiasi applicazione pratica, ma anche tutte questioni che avrebbero potuto e dovuto essere oggetto di analisi dal 2021 a oggi. La dimostrazione che nella capitale tedesca esiste una carenza abitativa in segmenti specifici del mercato locativo dovrebbe costituire un prerequisito. Quel che è certo è che di acquisire in modo diretto i gruppi immobiliari non si parla neppure, poiché si stima che i costi siano proibitivi: si parla di decine di miliardi. Ignorando il fatto che l’oggetto del referendum fosse precisamente questo, quindi, l’attenzione della coalizione si sposta verso “altre forme di economia pubblica”.

Cosa significa in concreto? Probabilmente prelievi sugli utili delle società e limiti alla percentuale dei costi di ristrutturazione che le società immobiliari possono addebitare agli inquilini. Attualmente i proprietari possono trasferire agli affittuari il dieci per cento delle spese annuali di ammodernamento, incorporandole permanentemente nel canone, anche quando l’investimento è stato ammortizzato da tempo e il valore dell’immobile è cresciuto. Questo è uno degli elementi sui quali, forse, il governo del Land potrebbe pensare di intervenire e, in futuro, formulare qualche ipotesi concreta.

Il paradosso: attendere una contestazione giudiziaria

Dal punto di vista dell’SPD c’è un vantaggio strategico. Una regolamentazione di questo tipo interesserebbe potenzialmente quasi due milioni di appartamenti in affitto nella capitale, non solo i 200.000 posseduti dalle grandi società private che l’iniziativa popolare voleva espropriare.

L’obiettivo primario della coalizione resta però un altro: ottenere certezza giuridica. Evitare di lanciarsi in procedure costose e dall’esito incerto. E qui emerge il paradosso. CDU ed SPD aspettano che qualcuno impugni la loro legge quadro davanti ai tribunali. Solo così la Corte costituzionale federale potrebbe pronunciarsi in via definitiva sulla legittimità e sulle modalità concrete della socializzazione. Nei fatti, però, nessuna azienda risulta ancora colpita dalla normativa, quindi nessuna presenterà ricorso. Potrebbero essere i gruppi parlamentari del Bundestag o altri governi regionali a contestare la norma berlinese. In casi estremi, potrebbe essere perfino il Senato di Berlino a fare ricorso contro il proprio stesso parlamento. Niente di tutto questo, naturalmente, attenuerà la crisi abitativa nella capitale tedesca.