Berlino: il prezzo medio dell’affitto non sale, per la prima volta dal 2012
Il concetto di “buona notizia” è relativo. Per esempio, per chi cerca casa a Berlino e, ormai da anni, è abituato a offerte inaccessibili, con costi proibitivi, per appartamenti in posizioni scomodissime o in condizioni pessime, per ognuno dei quali competono centinaia di famiglie, è una “buona notizia” il fatto che, fra il 2024 e il 2025, l’affitto medio a Berlino sia aumentato solo di quattro centesimi. La media al metro quadro è passata da 15,74 a 15,78 euro, con quello che la Investitionsbank Berlin (IBB) segnala nel suo nuovo rapporto sul mercato immobiliare come il dato più contenuto dall’avvio delle rilevazioni, nel 2012. L’unica eccezione era stato il calo artificiale del 2020, quando era in vigore il tetto massimo degli affitti (Mietendeckel), poi dichiarato incostituzionale perché in contrasto con una legge equivalente a livello federale.
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Dopo anni in cui i prezzi delle locazioni nella capitale tedesca salivano con regolarità, il mercato segna dunque una battuta d’arresto, anche se non ancora un’inversione di tendenza.
I nuovi affitti a Berlino sono più cari di quelli già in essere
Il dato sugli affitti offerti riguarda le locazioni pubblicizzate, ovvero quella porzione del mercato a cui si rivolge principalmente chi cerca casa per la prima volta o chi si trasferisce. L’IBB precisa che questo segmento non rispecchia l’intero panorama delle locazioni berlinesi.
I contratti di affitto già in essere, si collocano su livelli sensibilmente più bassi. L’indice degli affitti a livello locale, il cosiddetto Mietspiegel, riporta la cifra di 7,21 euro al metro quadro. La normativa tedesca stabilisce che un affitto corrente possa aumentare, di norma, al massimo del 15% nell’arco di tre anni, con il Mietspiegel come tetto di riferimento. Chi già abita in un appartamento in affitto gode quindi di una tutela significativa rispetto a chi entra oggi nel mercato.
La ripresa del settore edile
Sul fronte edilizio, i segnali sono più incoraggianti. Dopo otto anni consecutivi di calo, il numero di licenze edilizie approvate è tornato a salire: nel 2025 sono stati autorizzati 14.079 nuovi appartamenti, rispetto ai meno di 10.000 del 2024. Le abitazioni completate nell’ultimo anno ammontano a 15.362, un volume sostanzialmente analogo a quello dell’esercizio precedente.
Il senatore all’edilizia Christian Gaebler (SPD) ha commentato positivamente la svolta: l’aumento delle autorizzazioni nel 2025 spingerebbe a guardare al futuro con maggiore fiducia. Gaebler ha anche sottolineato come Berlino abbia attraversato la fase critica del settore in modo relativamente meno gravoso rispetto ad altri contesti, grazie a uno sforzo coordinato tra istituzioni e operatori. Ha però riconosciuto che le condizioni economiche globali restano un fattore su cui la città non ha controllo.
Anche se l’affitto medio non è cresciuto, la crisi abitativa a Berlino continua
Nonostante il recupero delle licenze, la distanza dall’obiettivo fissato dal Senato rimane considerevole. Per allentare la pressione sul mercato degli affitti, Berlino avrebbe bisogno di almeno 20.000 nuovi appartamenti all’anno. Questo traguardo non viene raggiunto da tempo, e i numeri del 2025, pur migliorati, non colmano il disavanzo strutturale di offerta che alimenta la tensione sui prezzi.
Il quasi ristagno degli affitti offerti potrebbe riflettersi, nei prossimi anni, in un allentamento della domanda o in un aggiustamento dei prezzi richiesti dai proprietari. Ma la dinamica dipenderà in larga misura dalla capacità del settore edilizio di tradurre le licenze approvate in abitazioni effettivamente disponibili.
