La Baviera vuole vietare gli espropri: il referendum di Berlino spaventa (anche se non viene attuato)

Il referendum del 2021, nel quale i Berlinesi votarono in maggioranza per espropriare i grandi gruppi immobiliari che possiedono migliaia di appartamenti nella capitale, ha ormai dei connotati quasi leggendari. Non è mai stato applicato e non è affatto chiaro se lo sarà in futuro, considerando che l’amministrazione locale non è affatto favorevole, eppure è bastato a generare allarme nel centro-destra in tutta la Germania. A quanto pare, specialmente in Baviera, dove il governo locale sta lavorando a una legger per rendere gli espropri illegali.

Se a Berlino si procedesse con la socializzazione degli alloggi, ha dichiarato il ministro dell’edilizia bavarese Christian Bernreiter (CSU) alla radio bavarese (Bayerischer Rundfunk o BR), si tornerebbe al socialismo di quando la Germania est faceva parte del blocco sovietico, sarebbe, insomma, una sorta di “DDR 2.0”. Le conseguenze sul settore immobiliare privato sarebbero, a suo dire, catastrofiche: nessuna società immobiliare riuscirebbe ad accedere a nuovi prestiti, con un effetto a cascata sull’intera nazione e “nessuno costruirebbe più alloggi”.

Su posizioni analoghe si trova anche il primo ministro bavarese Markus Söder. Già a maggio, il leader della CSU aveva definito l’ipotesi di esproprio delle società immobiliari un'”idea folle” e socialista, destinata ad avere “conseguenze terribili per quasi tutti i Länder”.

La strategia della Baviera contro gli espropri

La Baviera a guida cristiano-sociale ha quindi scelto di agire su due fronti: da un lato, ha presentato, insieme al Nord Reno-Westfalia, una mozione alla Conferenza dei ministri dell’edilizia, intitolata “Mantenere la sicurezza degli investimenti nel mercato immobiliare, porre limiti alle nazionalizzazioni”. Il documento, riportato in parte da BR, mette in guardia da ricadute negative su diversi settori, dall’edilizia residenziale ai mercati finanziari, e sul pericolo sempre presente di spaventare gli investitori. A questo scopo, ma mozione chiede addirittura un intervento legislativo a livello federale, per limitare la possibilità di porre risorse private sotto il controllo dello Stato. Dall’altro lato, Söder ha annunciato un’iniziativa al Bundesrat più o meno nella stessa direzione, ovvero finalizzata essenzialmente a vietare gli espropri.

Che cosa è successo a Berlino: dal referendum alla legge quadro, l’emergenza abitativa continua

Il voto dell’autunno del 2021, registrò il 57,6% di preferenze a favore del trasferimento alla proprietà comunale degli immobili di imprese private con più di 3.000 appartamenti nel Land. L’allora Senato rosso-verde-rosso istituì una commissione di esperti, che giunse, a maggioranza, alla conclusione che l’esproprio fosse in linea di principio giuridicamente praticabile.

L’attuale Senato nero-rosso, tuttavia, guarda alla misura con diffidenza. A marzo, il Parlamento di Berlino ha approvato una “legge quadro sulla socializzazione”, che entrerà in vigore solo dopo una verifica di costituzionalità, tra due anni. La legge delinea un perimetro generale e fissa soglie di accesso elevate per eventuali socializzazioni, il che non ha impedito a una certa parte del mondo economico tedesco, nello specifico quello i cui interessi sono legati al mercato immobiliare tedesco, di andare nel panico.

La pressione popolare per il diritto alla casa continua

I promotori del referendum ritengono la legge quadro del tutto insufficiente. Hanno elaborato un proprio progetto di legge e puntano a una seconda iniziativa popolare, con l’obiettivo di trasferire al Land circa 220.000 appartamenti di grandi gruppi immobiliari, per rendere disponibili alloggi a prezzi accessibili, in una città nella quale la crisi abitativa stritola ogni anno migliaia di famiglie, spesso con conseguenze drammatiche. Il progetto prevede un indennizzo sensibilmente inferiore al valore di mercato.

Proprio sul tema della compensazione si concentra uno dei punti di maggiore frizione. Bernreiter ha chiarito che, se i gruppi immobiliari ricevessero solo il 60% del valore degli appartamenti, il restante 40% andrebbe perso senza rimedio. “Il capitale proprio si azzererebbe”, ha sottolineato il ministro, aggiungendo che alcuni soggetti si troverebbero costretti a presentarsi “il giorno dopo davanti al giudice fallimentare”. Da qui la richiesta di una norma federale che escluda qualsiasi socializzazione al di sotto del valore di mercato.

Sulla stessa linea la ministra dell’edilizia del Nord Reno-Westfalia Ina Scharrenbach (CDU), secondo cui la Germania deve garantire un chiaro impegno a tutela della proprietà. Il senatore all’edilizia di Berlino Christian Gaebler (SPD), non ha rilasciato dichiarazioni al riguardo. Bernreiter ha ricordato che i gruppi immobiliari interessati da un’eventuale socializzazione berlinese operano anche in Baviera, con un’ampia presenza a Monaco. A fine aprile ha incontrato a Luka Mucic, amministratore delegato di Vonovia, il più grande proprietario di appartamenti in Germania, nel mirino dei promotori del referendum.

Il portavoce del gruppo, Marc Friedrich, ha condiviso le preoccupazioni di Bernreiter e a dichiarato che, a suo parere, socializzare gli appartamenti esistenti sarebbe un freno a costruirne di nuovi, poiché gli investitori privati si ritirerebbero, spaventati dalla poca redditività di eventuali investimenti futuri, frenando nuove costruzioni e innovazioni nel settore edilizio.

Cosa dice il diritto: espropri sì o no?

L’articolo 15 della Costituzione tedesca garantisce espressamente la possibilità di socializzazione. A sottolinearlo è stata Isabel Feichtner, docente di diritto pubblico all’Università di Würzburg e membro della commissione di esperti del Senato, composta da 13 membri, che successivamente ha collaborato con il comitato consultivo scientifico dell’iniziativa popolare.

La commissione, secondo Feichtner, ha concluso che sia possibile un indennizzo ben al di sotto del valore di mercato, in linea con le intenzioni dei padri e delle madri costituenti. Un divieto federale delle socializzazioni, come proposto da Söder, risulterebbe quindi, a suo giudizio, incostituzionale.

La legge approvata a Berlino stabilisce che terreni, risorse naturali e mezzi di produzione possano essere trasferiti alla proprietà comune a determinate condizioni. Presupposto necessario è che l’espropriazione serva al bene comune e garantisca un “interesse generale di approvvigionamento” per ampi strati della popolazione. Inoltre, qualsiasi socializzazione deve essere proporzionata e ammessa solo dietro adeguato indennizzo. La norma entrerà in vigore tra due anni, dopo l’esame della Corte costituzionale.