WBS a Berlino: aumentare l’affitto per chi guadagna di più
In Germania, l’edilizia popolare viene assegnata a chi ne ha diritto attraverso un documento noto come “WBS”, che sta per Wohnberechtigungsschein, ovvero “certificato di idoneità per l’alloggio”. In linea di massima, chi percepisce un reddito inferiore a una certa soglia ha diritto a richiedere la WBS e, con questa, può accedere a un alloggio a prezzi agevolati. Ma cosa succede se la persona, nel corso degli anni, mentre risiede nell’appartamento a canone ridotto, migliora la propria condizione economica e inizia a guadagnare di più? Dipende dal Land. Al momento, a Berlino, non succede nulla, perché il reddito di chi entra in un appartamento con la WBS non viene più controllato dopo l’avvio del contratto di locazione. Ora, però, c’è chi ritiene che valga la pena verificare questi casi e, se un inquilino risulta residente in un appartamento a canone agevolato pur non avendo più diritto all’edilizia popolare, applicare una sovrattassa all’affitto mensile.
È stato Lars Dormeyer, direttore generale della WBM, società immobiliare controllata dallo Stato berlinese, a suggerire l’introduzione di verifiche periodiche sui redditi degli inquilini che occupano abitazioni sovvenzionate. L’idea non è nuova. Riprende un tema già dibattuto e rilancia la proposta del ministro federale Verena Hubertz sulla cosiddetta tassa per occupazione impropria degli alloggi sociali.
L’edilizia popolare di Berlino oggi
A Berlino il controllo avviene una volta sola. Chi vuole accedere a un’abitazione sovvenzionata deve presentare una WBS in corso di validità, ovvero ottenuta da meno di un anno, ma dovrà presentarla solo al momento di aggiudicarsi il contratto di locazione e poi mai più.
Considerando che gli inquilini della WBM rimangono mediamente 33 anni nello stesso appartamento, questo può voler dire che, in qualche caso, le condizioni economiche migliorano sensibilmente, ma il canone di locazione resta contenuto. Anche altre aziende pubbliche registrano permanenze superiori ai vent’anni. Per avere un’idea della dimensione del fenomeno, basti sapere che Berlino conta oggi circa 97.000 alloggi sociali (sono diminuiti di oltre 3/4 negli ultimi 15 anni) e che la sola WBM gestisce 34.000 appartamenti e destina circa la metà delle nuove unità abitative ai contratti con WBS.
Le richieste della WBM: controlli come in Assia
Il Land dell’Assia ha adottato dal 2015 un approccio differente. Cinquantuno comuni, Francoforte inclusa, applicano controlli triennali attraverso questionari inviati agli inquilini. Chi supera del 20% i limiti di reddito paga una maggiorazione fino a due euro al metro quadrato. Chi ignora la richiesta paga comunque e i proventi finanziano l’edilizia popolare locale.
Dormeyer definisce questo modello interessante per Berlino, e respinge le argomentazioni di chi lo accusa di voler alimentare conflitti sociali, minacciare sfratti o creare risentimento fra gli inquilini. Secondo il direttore della WBM, chi non si trova più in condizioni economiche svantaggiate dovrebbe pagare un affitto normale, in linea con il mercato.
I controlli, secondo Dormeyer, servirebbero anche a identificare le situazioni in cui una persona singola occupa un appartamento troppo grande (per esempio nel caso di genitori i cui figli sono andati via da casa) o contesti in cui gli inquilini subaffittano stanze di appartamenti concessi con contratti di locazione agevolati. Berlino, accusa Dormeyer, si concentra solo sugli affitti eccessivi, ma non si preoccupa di ottimizzare le risorse abitative pubbliche.
La risposta del senato: fenomeno di portata trascurabile
L’amministrazione del Senato ritiene che il problema sia molto meno rilevante di quanto Dormeyer non lasci intendere. Martin Pallgen, portavoce del dipartimento per lo sviluppo urbano, l’edilizia e le politiche abitative, dichiara che il fenomeno descritto dal capo della WBM non è particolarmente diffuso nella capitale. Dormeyer, d’altra parte, ammette di non possedere dati precisi sugli inquilini della sua azienda: per motivi di privacy, l’immobiliare non ha accesso ai dati finanziari e fiscali degli inquilini e quindi è impossibile quantificare il fenomeno.
La coalizione nero-rossa aveva inserito la questione nelle linee guida governative 2023-2026, promettendo misure contro gli abusi nell’edilizia popolare, misure che i deputati CDU insistono per attuare quanto prima. Fra questi, Danny Freymark propone di utilizzare eventuali entrate per ampliare l’accesso ad altri alloggi statali. Anche la sezione berlinese di AfD ha presentato l’anno scorso una proposta legislativa per introdurre una tassa simile a quella che esiste in Assia.
Sevim Aydin (SPD) sostiene invece che la misura non risolverebbe la crisi degli affitti né garantirebbe risorse significative. Colpirebbe invece la classe media, già gravata da aumenti alimentari, energetici e di riscaldamento.
WBS a Berlino: -300k appartamenti in 25 anni
A Berlino, fino al 2002 esisteva una tassa simile: da uno a cinque marchi tedeschi, poi da 0,50 a 2,50 euro al metro quadro per chi superava i limiti di reddito della WBS. Prima dell’abolizione voluta dal governo rosso-verde di Klaus Wowereit, 18.500 famiglie versavano complessivamente otto milioni di euro annui attraverso questo strumento.
Un bene per le casse del senato? Niente affatto. I costi amministrativi, infatti, divoravano le entrate. Secondo l’associazione degli inquilini di Berlino, tra il 1999 e il 2001 i costi necessari a effettuare e gestire i controlli avevano costi equivalenti a una cifra compresa fra il 40 e il 55% degli introiti. Una situazione analoga si registra oggi a Francoforte: dei sei milioni incassati recentemente, 2,6 milioni sono destinati a personale e amministrazione. Quasi il 43%. Rimangono 3,4 milioni: una cifra modesta rispetto ai 150 milioni che la città investe annualmente nell’edilizia sociale.
Sempre per mettere in prospettiva gli effetti che un eventuale abuso della WBS può avere sul mercato degli affitti di Berlino, vale la pena ricordare che gli alloggi allocati come edilizia popolare nella capitale erano 430.000 quando venne abolita la tassa, mentre oggi sono appena 97.000. Le entrate potenziali risulterebbero quindi notevolmente inferiori rispetto a due decenni fa. Al momento, si stima che oltre un milione di berlinesi avrebbe diritto al certificato WBS, ma, anche se tutti coloro che rientrano nei parametri lo richiedessero, non ci sarebbero comunque abbastanza unità abitative da assegnare loro. Di fatto, nove aventi diritto su dieci non riuscirebbero ad acquisire un appartamento a canone agevolato.
Questione di giustizia sociale?
L’assessore all’edilizia di Francoforte ha evidenziato alla Süddeutsche Zeitung il valore della tassa nell’attuale dibattito sulla giustizia sociale. Un valore più emotivo che economico, considerati i rendimenti netti. Considerando la sproporzione fra coloro che pagano la tassa supplemendare e coloro che hanno diritto a un alloggio popolare e non lo ottengono, quindi, il punto sembra essere assicurarsi che chi non ha diritto a un beneficio non ne goda, piuttosto che verificare che chi vive in uno stato di necessità riceva l’aiuto di cui ha bisogno.
L’associazione degli inquilini di Berlino definisce infatti la proposta una forma di “politica simbolica”, che penalizza l’ascesa sociale. Richiedere affitti di mercato agli ex beneficiari WBS ignorerebbe infatti li fatto che anche per la classe media gli affitti consumano quote rilevanti del reddito.
Alcuni senatori temevano che redditi medi, piuttosto che pagare supplementi, si trasferissero altrove, danneggiando la mescolanza sociale dei quartieri. Vent’anni dopo il mercato immobiliare berlinese è talmente teso che anche quando gli affitti delle partecipate statali aumentano, questi restano comunque inferiori rispetto ai nuovi contratti, specialmente quelli dei gruppi immobiliari privati. Traslocare è diventato molto meno conveniente.
