L’emergenza abitativa fa ormai parte dell’identità di Berlino, è uno di quegli elementi che sembrano essere inscindibili dall’essenza della capitale tedesca, come il Muro, la torre della televisione o gli Späti. I blandi tentativi di calmierare i prezzi non hanno fatto nulla per fermare gli aumenti e le proteste di coloro che chiedono l’attuazione del referendum sull’esproprio sono cadute nel vuoto. Ora, l’associazione degli inquilini di Berlino ha lanciato un severo avvertimento riguardo alla crescente diffusione di contratti di locazione indicizzati che rischiano di sperimentare rincari degli affitti senza precedenti.
La diffusione preoccupante dei contratti indicizzati: ecco perché gli affitti a Berlino rischiano di aumentare indiscriminatamente
I cosiddetti contratti di locazione indicizzati stanno diventando una realtà sempre più comune nel mercato immobiliare berlinese, come sottolineato dall’amministratrice delegata Wibke Werner durante le recenti dichiarazioni pubbliche.
Questi particolari contratti di locazione prevedono che l’importo dell’affitto sia basato sull’andamento dell’indice dei prezzi al consumo, che misura l’inflazione. L’affitto aumenta o diminuisce in proporzione all’inflazione, ma un aumento può essere applicato solo se l’indice è aumentato e il locatore lo ha espressamente comunicato. L’affitto può essere adeguato non prima di dodici mesi dall’ultimo aumento. La loro pericolosità per gli inquilini risiede nell’assenza totale dei meccanismi di protezione tradizionali che normalmente limitano i rincari degli affitti, poiché la quota mensile è calcolata in base a un indice variabile, sul quale le autorità non esercitano un controllo.
A differenza delle normali locazioni, questi contratti operano in un territorio normativo quasi privo di vincoli. I proprietari non devono rispettare l’affitto comparabile locale, quella sorta di “termometro” del mercato che solitamente orienta le decisioni sui prezzi. Ancora più grave: possono ignorare completamente il limite massimo stabilito per Berlino, secondo cui l’affitto può aumentare di massimo il 15% nell’arco di tre anni. L’unico requisito è la clausola di indicizzazione valida nel contratto iniziale e il rispetto di dodici mesi di “pausa” tra un aumento e l’altro.
Le conseguenze di questo sistema possono essere devastanti. Quando un affitto indicizzato rimane invariato per diversi anni, nonostante l’inflazione continui a correre, si crea una bomba a orologeria economica per gli inquilini. “In alcuni casi, ciò comporta un aumento immediato dell’affitto netto del 25-30%”, spiega Werner.
L’impatto dell’inflazione recente
Gli ultimi anni hanno creato condizioni particolarmente favorevoli per questi aumenti drastici. La pandemia di coronavirus prima, seguita dal conflitto in Ucraina e dalla crisi energetica, ha spinto i prezzi al consumo verso livelli record. Un cocktail esplosivo che ora rischia di riversarsi direttamente sulle cifre mensili degli affitti indicizzati.
Le richieste di intervento al governo tedesco
Di fronte a questa emergenza abitativa in evoluzione, l’associazione degli inquilini non si limita a denunciare. Ha formulato richieste precise e urgenti al governo tedesco per modificare il quadro normativo attuale. La proposta principale riguarda l’introduzione di un limite massimo anche per gli aumenti degli affitti indicizzati, che impedirebbe i rincari più selvaggi. Ma l’associazione va oltre: chiede l’esclusione completa degli affitti indicizzati dai futuri contratti di locazione residenziali, così da riportare tutti gli affitti sotto l’ombrello delle normali protezioni legislative, eliminando questa zona grigia.
Il quadro normativo tedesco
La situazione berlinese mette in evidenza le lacune del sistema tedesco di protezione degli inquilini. Mentre la città ha introdotto misure innovative come il “Mietendeckel” (tetto agli affitti) – poi bocciato dalla Corte Costituzionale – i contratti indicizzati rappresentano una via di fuga sempre più utilizzata dai proprietari. Un meccanismo che trasforma l’aumento del costo della vita in una leva per moltiplicare i profitti immobiliari, scaricando interamente sui locatari il peso dell’instabilità economica.
