I prezzi degli affitti nella capitale tedesca sono fuori controllo, non per niente le proteste contro gli aumenti, negli ultimi anni, si sono tenute con striscioni che parlavano di Mietenwahnsinn, ovvero “la follia degli affitti”. In appena tre anni, Berlino è passata dal 53° al 10° posto tra le località più costose della Germania in termini di affitto: dal 2022 i prezzi degli affitti offerti a Berlino hanno subito un aumento del 42%, un balzo senza pari nel Paese.
Secondo un rapporto dell’istituto di ricerca berlinese Empirica, citato dal settimanale Der Spiegel, a Berlino il prezzo medio è ora di 14,90 euro al metro quadrato. Allo stesso tempo, la differenza rispetto all’indice degli affitti locale è più alta che in altre città. Nel 2024 a Berlino era pari a 7,21 euro, ovvero la metà dell’affitto medio offerto.
I fattori dietro il l’aumento degli affitti a Berlino: guerra, inflazione e tassi in salita
Ma come si è arrivati a questo punto? La risposta, come spesso accade, è complessa. Il conflitto in Ucraina ha innescato una spirale di conseguenze economiche che ha coinvolto anche il settore immobiliare. Per contenere l’inflazione, la Banca centrale europea ha alzato più volte i tassi d’interesse. E con essi, sono saliti anche i tassi sui mutui edilizi.
Di conseguenza, molti progetti di costruzione sono stati congelati o abbandonati. L’offerta di nuovi appartamenti è rimasta stagnante, mentre la domanda, come era prevedibile, ha continuato a salire. Un mix esplosivo che ha fatto impennare i prezzi non solo a Berlino, ma in tutta la Germania. Secondo Empirica, l’aumento medio nazionale degli affitti offerti è stato del 18,3% dal 2022.
Il senatore Christian Gaebler (SPD) ha commentato la frattura che attraversa il mercato immobiliare berlinese: da una parte ci sono i residenti stabili, dall’altra quelli che cercano disperatamente un appartamento. Chi cerca oggi paga in media più del doppio rispetto a chi ha già un contratto in essere.
Una dinamica che ha trasformato l’accesso alla casa in un privilegio, nonostante i molteplici movimenti che cercano di ristabilirlo come un diritto fondamentale.
Berlino non è sola: le città con i maggiori aumenti
Anche se Berlino è il caso più eclatante, non è un’eccezione isolata. Subito dopo troviamo Kaiserslautern, in Renania-Palatinato con un incremento del 41,7%, seguita da Cottbus, in Brandeburgo (41,3%), dalla bavarese Tirschenreuth (32,3%) e da Brandenburg an der Havel (33,2%). L’onda lunga dei rincari ha travolto anche i distretti brandeburghesi di Havelland e Oberhavel.
Monaco di Baviera, pur restando la città più cara della Germania, con una media di 20 euro al metro quadro, ha visto affitti stabili. Lo stesso vale per altre città in cima alla classifica per costo della vita, come Francoforte e Stoccarda.
Il freno agli affitti prorogato fino al 2029, ma servono regole più dure
Il 26 giugno, il Bundestag ha deciso di prolungare il freno agli affitti fino alla fine del 2029. Una misura che impedisce ai nuovi contratti, nelle città con mercato teso, di superare del 10% l’affitto comparabile locale. Ma al momento non sono previste sanzioni per i proprietari che violano la norma, il che, inevitabilmente, svuota di significato la sua stessa esistenza.
Gli inquilini, infatti, possono solo richiedere un rimborso. Nessuna multa, nessuna conseguenza concreta. Il rischio è quindi che il freno resti solo sulla carta.
Ecco perché l’SPD chiede un rafforzamento delle tutele, con l’introduzione di sanzioni e misure per evitare le scorciatoie e il prevalere degli affitti a breve termine, con contratti che limitano considerevolmente i diritti degli inquilini. Dopo l’estate, una commissione di esperti inizierà i lavori per proporre nuove regole per trainare la capitale e il resto della Germania fuori dall’emergenza abitativa.
