Mini appartamenti negli uffici vuoti? La proposta per Berlino non convince
I movimenti per la casa, a Berlino, lo dicono da anni: la città ha troppi uffici che non vuole nessuon, specialmente da quando la pandemia ha insegnato a moltissime aziende e ancora più lavoratori che l’home office funziona e che la produttività non cala, e non abbastanza unità abitative. Gli affitti schizzano alle stelle e la capitale tedesca è ormai invivibile per un numero crescente di persone. E, intanto, i nuovi grattacieli che spuntano nello skyline berlinese continuano a essere adibiti a uffici. Oltre 1,8 milioni di metri quadrati di spazi per uffici, in questo momento, sono inutilizzati, in una città dove migliaia di famiglie rischiano di finire per strada o di dover scegliere fra pagare l’affitto e permettersi le necessità quotidiane. Un progetto locale ha proposto una soluzione potenzialmente interessante – che però, almeno sulla carta, potrebbe essere disponibile solo per alcune categorie di affittuari: costruire piccoli appartamenti all’interno degli spazi per uffici rimasti sfitti in tutta Berlino. Ma è davvero fattibile?
Alexander Sascha Wolf ha presentato Transitwohnen durante la conferenza Neustart Berlin, tenutasi di recente al Gasometro di Schöneberg. Il progetto prevede l’installazione di moduli abitativi all’interno di edifici commerciali temporaneamente liberi. Attenzione: non si sta parlando di riconvertire gli uffici in appartamenti, ma di metterci dentro moduli abitativi prefabbricati, che si possano poi rimuovere quando l’ufficio dovesse tornare alla sua destinazione d’uso originaria.
L’iniziativa rappresenta un’evoluzione dell’esperienza accumulata dall’associazione Transiträume Berlin, fondata dallo stesso Wolf. Dal 2017, questa organizzazione ha facilitato circa 60 progetti di locazione temporanea, mettendo in contatto proprietari immobiliari con artisti e creativi. Spazi industriali dismessi, piani di fabbrica inutilizzati. Luoghi trasformati in atelier, gallerie, laboratori. Tra i casi più emblematici figura “The Haus”, installazione artistica che ha attirato visitatori da tutta Europa.
Wolf cerca consenso ricorrendo a toni ironici. Rievoca gli anni Novanta berlinesi, quando capannoni abbandonati diventavano club improvvisati e chiunque avesse un minimo di inventiva poteva rivendicare spazi dimenticati. La differenza è che quella è stata una fase abbastanza irripetibile della storia europea: nella Berlino dell’immediato post-Muro c’erano talmente tanti edifici abbandonati che le istituzioni non erano in grado nemmeno di censirli tutti, identificare eventuali proprietari e verificarne l’abitabilità, meno che mai stabilirne una destinazione d’uso. In quel contesto, spazi creativi, commerciali e abitativi sono stati creati nei fatti dalle persone che si sono appropriate di stabili e appartamenti e solo in seguito la situazione è stata sistematizzata dalle amministrazioni che hanno di fatto preso atto dell’utilizzo che veniva fatto dei diversi ambienti. Eppure quella stagione, sostiene il fondatore di GICA (Global Impact Capital Alliance), potrebbe ispirare soluzioni attuali.
Moduli abitativi negli uffici di Berlino: non sarebbero appartamenti per famiglie
La collaborazione con la Tiny House Foundation costituisce il fulcro operativo dell’iniziativa. Piccole unità abitative verrebbero inserite dentro strutture esistenti, affiancate da aree collettive destinate alla cucina o all’attività fisica. In 200 metri quadrati troverebbero posto sei o sette alloggi.
Wolf esclude che questi spazi possano soddisfare nuclei familiari numerosi, ma sarebbero perfetti, a suo parere, “per studenti e apprendisti“. La durata prevista dei contratti oscilla tra tre e sei mesi, simile a quella degli ostelli. Una formula che aggira ostacoli normativi insormontabili: gli uffici sottostanno a regolamenti edilizi differenti rispetto alle residenze permanenti. Questo vuol dire anche che la soluzione proposta da Wolf non farebbe in realtà molto per la crisi abitativa berlinese: chi vive e lavora nella capitale ha bisogno di un indirizzo stabile presso il quale registrare la propria residenza, non di un prefabbricato accessibile per qualche mese nel contesto di quello che si profila come uno studentato di lusso per startupper.
Le cifre indicate dal promotore delineano uno scenario ambizioso. Su 300.000 metri quadrati complessivi potrebbero essere accolte tra 5.000 e 10.000 persone. Nel breve termine, 2.000 giovani troverebbero sistemazione prima delle elezioni regionali dell’autunno 2026. L’affitto mensile si attesterebbe intorno ai 500 euro per appartamento condiviso.
Il modello non convince gli investitori
La Conferenza Neustart Berlin ha raccolto 70 candidature sui temi dello sviluppo urbano, trasporti, ambiente, cultura e coesione sociale. Una commissione composta da redattori specializzati del Tagesspiegel, del Berliner Morgenpost, di Radioeins (RBB) e dell’EUREF-Campus ha selezionato i progetti più promettenti. Nove proposte sono state illustrate venerdì scorso, altre sette allestite in una mostra. La registrazione video rimane disponibile su Youtube.
L’accoglienza riservata a Transitwohnen risulta tiepida sul versante finanziario. Angeliki Krisilion, presidente della Investitionsbank Berlin, solleva dubbi sulla compatibilità tra i ricavi derivanti dagli affitti condivisi e i rendimenti attesi dai proprietari di immobili commerciali. Engelbert Lütke-Daldrup, ex sottosegretario all’amministrazione dello sviluppo urbano, apprezza l’impianto concettuale ma giudica poco appetibili canoni da 500 euro per giovani lavoratori. Resta inoltre irrisolta la questione degli investimenti necessari alle modifiche edilizie.
Wolf respinge le obiezioni. Secondo le sue stime, 500 euro garantirebbero margini adeguati ai proprietari. I costi potrebbero inoltre diminuire qualora il Comune mettesse a disposizione propri spazi come l’ex ICC, gli ex terminal di Tegel o Tempelhof. I gestori di condomini di lusso, interessati a diversificare il portafoglio verso segmenti economici inferiori, potrebbero finanziare le ristrutturazioni.
