Negli ultimi anni la conversione degli appartamenti in affitto in abitazioni di proprietà ha subito un crollo, a Berlino.
I dati dell’Amministrazione del Senato per lo sviluppo urbano e l’edilizia abitativa parlano chiaro: nel 2024 sono state depositate soltanto 124 richieste in questo senso, e nel primo semestre del 2025 appena 57.
Tasso di conversione in proprietà ostacolato dalle aree di conservazione sociale: è un male?
Ancora più significativo il dato relativo alle aree di conservazione sociale, i cosiddetti Milieuschutzgebiet, istituite per preservare la composizione demografica e sociale di un quartiere e impedire che, a causa di lavori di modernizzazione, i vecchi abitanti vengano espulsi dal loro quartiere. In queste aree, dal 2024 non è arrivata neppure una domanda. Di questo si lamenta chi sottolinea che Berlino già registra la quota più bassa della Germania di proprietari di immobili e ritiene che l’acquisto di case sia ormai possibile quasi solo tramite nuove costruzioni.
D’altro canto c’è anche chi sottolinea come queste aree, create per tutelare la composizione sociale dei quartieri, proteggano gli inquilini dal rischio di sfratto e impediscano che i residenti storici vengano sostituiti da famiglie più abbienti e travolte da quei processi di modernizzazione e rialzi dei prezzi a cui si dà il nome di gentrificazione.
Le norme che regolano la conversione degli appartamenti
Il senatore all’edilizia Christian Gaebler (SPD) ha attribuito espressamente il calo del tasso di conversione di appartamenti in proprietà alla normativa introdotta dal paragrafo 250 del codice edilizio, il BauGB, che ha protetto in maniera efficace gli inquilini berlinesi dalla trasformazione forzata delle loro abitazioni in proprietà.
L’attuale regolamento, valido fino alla fine del 2025, dovrebbe essere prorogato di altri cinque anni dal governo federale. Parallelamente, il Senato di Berlino lavora a una nuova estensione che ne porterebbe la validità fino al 2030.
Va in ogni caso precisato che questi vincoli non sono materia recente. Già dal 2015, infatti, negli ambiti soggetti a Milieuschutz, la conversione degli affitti in proprietà era subordinata a un permesso speciale (paragrafo 172 BauGB). Dal 2021, inoltre, il paragrafo 250 ha esteso la limitazione a tutti gli edifici con almeno sei appartamenti sull’intero territorio urbano.
Nuove costruzioni a Berlino: qual è la soluzione e quale il problema?
A Berlino, quindi, per acquistare una proprietà immobiliare resterebbe quasi solo la strada delle nuove costruzioni.
Ma anche qui il settore lamenta costi edilizi elevati, tassi di interesse crescenti e lungaggini burocratiche, che renderebbero le nuove costruzioni sempre più difficili da realizzare. Il risultato? Meno cantieri, meno appartamenti disponibili, maggiore pressione su chi cerca casa. Qual è la soluzione? E qual è il vero problema? Queste sono le domande a cui la politica cittadina deve trovare rapidamente una risposta
Il circolo vizioso della crisi abitativa a Berlino
Il blocco delle conversioni, unito al rallentamento delle nuove costruzioni, sembra aver generato quello che parte della stampa chiama effetto lock-in: molte persone che desiderano acquistare un appartamento sarebbero cioè costrette a rimanere a lungo in affitto e questo accentuerebbe la scarsità di alloggi, creando un circolo vizioso difficile da spezzare.
Gli esperti sottolineano da tempo che la crisi immobiliare tocca sia gli inquilini sia i potenziali acquirenti. Da qui la richiesta di un’intervento normativo che riesca a rendere il mercato immobiliare meno teso, senza far venire meno le necessarie tutele.
