Nuove limitazioni per gli affitti a tempo determinato a Berlino: basteranno a combattere la gentrificazione?

Una decina d’anni fa, quando si aprì il dibattito sugli effetti devastanti che servizi come AirBnB e altre piattaforme di affitti turistici a breve termine avevano sul mercato immobiliare delle città europee, a Berlino si parlò di evitare la “londrizzazione” del mercato immobiliare. Ovvero, si voleva evitare che la stragrande maggioranza degli appartamenti, specialmente quelli più centrali e piccoli, adatti a single, coppie o famiglie con un figlio, venissero tolti dal mercato degli affitti locali e affittati solo a breve termine a turisti e nomadi digitali. Da allora, i tentativi di regolare il mercato immobiliare a Berlino non si sono mai fermati e, se da un lato è vero che la diffusione degli affitti turistici brevi non è preponderante a Berlino quanto lo è in città come Venezia, Londra, Madrid o Parigi, è pur vero che i prezzi sono saliti talmente tanto negli ultimi 10 anni da configurare una vera e propria emergenza abitativa. La più recente delle misure prese dall’amministrazione locale per gestire questo fenomeno è entrata in vigore sabato scorso e riguarda proprio gli affitti a tempo determinato in alcuni specifici quartieri. 

Dal 18 aprile, infatti, i proprietari di immobili nelle cosiddette aree di conservazione sociale (Milieuschutzgebiete) della capitale tedesca dovranno ottenere un’autorizzazione specifica per offrire gli appartamenti con contratti di affitto temporaneo. L’annuncio è arrivato dall’Amministrazione del Senato di Berlino per lo Sviluppo Urbano, l’Edilizia e l’Abitazione.

Le nuove regole sugli affitti a tempo determinato a Berlino

Nelle 82 aree attualmente interessate dalle disposizioni sulla tutela sociale, i proprietari che intendono affittare appartamenti con contratti a breve termine dovranno ottenere una preventiva autorizzazione dall’ufficio distrettuale competente.

Secondo il comunicato ufficiale del Senato, la misura serve a “frenare gli affitti commerciali a breve termine e gli affitti temporanei a prezzi esorbitanti, che sottraggono offerta al mercato immobiliare regolare“. Il senatore all’edilizia Christian Gaebler (SPD) ha ricondotto l’intervento alla “diffusione vertiginosa di questo modello di business”, ritenuta una minaccia alla stabilità demografica dei quartieri interessati. L’altro obiettivo del pacchetto è l’uniformazione delle procedure di autorizzazione nei diversi distretti, per garantire una prassi giuridicamente coerente.

Cosa sono le zone di tutela del contesto sociale

I Milieuschutzgebiete sono aree geograficamente delimitate alle quali si applica uno statuto di conservazione sociale ai sensi dell’articolo 172, paragrafo 1, n. 2, e paragrafo 4 del Baugesetzbuch (BauGB), il codice federale dell’edilizia. Nei Länder tedeschi, la relativa disciplina viene adottata attraverso statuti, mentre nelle Città-Stato, come Berlino, mediante regolamento.

La ratio di questi strumenti normativi è impedire che interventi di modernizzazione alterino in modo radicale la composizione sociale di un’area, con particolare attenzione allo spostamento di fasce di popolazione con scarsa capacità di autotutela. In altre parole, si tratta di misure che mirano, almeno in teoria, a prevenire gli effetti sociali devastanti della gentrificazione, che in tutto il mondo vedono il tessuto sociale di determinati quartieri sfaldarsi, man mano che tali quartieri diventano per qualche motivo “appetibli” per turisti e professionisti abbienti, così che la popolazione residente, se non dispone di grandi mezzi economici, viene spinta fuori dal quartiere, a beneficio di nuove classi di affittuari più danarosi. Nel caso di questi provvedimenti regolativi, l’oggetto della protezione non è, si badi bene, il singolo residente, ma piuttosto la struttura complessiva della popolazione del quartiere. Si tratta, formalmente, di uno strumento urbanistico più che di una misura di tutela degli inquilini in senso stretto, sebbene gli effetti indiretti si manifestino anche in quella direzione.

Le critiche al provvedimento

Il pacchetto non ha convinto tutti gli attori coinvolti. Già a gennaio, quando le misure erano state anticipate, l’associazione degli inquilini di Berlino (Berliner Mieterverein) aveva giudicato le disposizioni insufficienti. Analoga valutazione era stata espressa dai Verdi, secondo cui il provvedimento non garantisce l’accesso ad alloggi a prezzi accessibili, poiché non pone limiti diretti ai prezzi né impedisce in assoluto le locazioni temporanee, lasciando ai distretti la valutazione caso per caso.