Riforma dell’imposta sugli immobili a Berlino: chi paga di più e chi di meno

La riforma dell’imposta sugli immobili a Berlino, conseguente a una sentenza della Corte Costituzionale Federale del 2018, sta producendo effetti economici eterogenei sui diversi distretti della capitale tedesca. L’amministrazione finanziaria del Senato berlinese ha recentemente pubblicato una valutazione preliminare di questa riorganizzazione fiscale, evidenziando cambiamenti significativi nella distribuzione degli oneri tributari.

Riforma dell’imposta sugli immobili a Berlino: impatti sui vari distretti

Tempelhof emerge come il distretto maggiormente avvantaggiato dalla riforma. È infatti proprio nell’area meridionale del distretto di Tempelhof-Schöneberg che l’imposizione fiscale sugli immobili registra la più significativa diminuzione: dai 53 milioni di euro accertati per il 2024, si passerà a circa 33 milioni di euro dopo l’implementazione della riforma. Analoga contrazione si riscontra a Spandau, dove il prelievo fiscale scenderà da 62 a circa 40 milioni di euro, e a Reinickendorf, con una riduzione da 69 a 47 milioni di euro.

Il senatore alle Finanze Stefan Evers (CDU) ha sottolineato come la riforma tenda verso un’idea di neutralità fiscale: “Le abitazioni non devono diventare mediamente più costose”. Per conseguire tale obiettivo, l’aliquota dell’imposta è stata considerevolmente ridotta, con parametri di misurazione ricalibrati a favore delle proprietà residenziali. Naturalmente, si tiene in considerazione anche il valore degli edifici stessi. Questo vuol dire che, se si registra un aumento del valore degli immobili, come avvenuto nei quartieri più centrali, ne consegue anche un aumento dell’imposta. Lo stesso accade nel caso di immobili di particolare valore in zone nelle quali, complessivamente, gli oneri sono calati.

Sul lato opposto dello spettro rispetto a Tempelhof si trova Friedrichshain-Kreuzberg, dove il gettito fiscale aumenterà da 64,5 a quasi 90 milioni di euro. Nel distretto di Mitte/Tiergarten, si prevede un incremento da 94 a 122 milioni di euro nel 2025, mentre a Prenzlauer Berg l’aumento sarà di circa 10 milioni rispetto ai precedenti 27 milioni di euro. Anche Pankow/Weißensee e Treptow-Köpenick evidenzieranno un significativo aumento delle entrate fiscali derivanti dalla nuova imposta.

Si delineano invece variazioni più contenute nei distretti di Charlottenburg-Wilmersdorf, Schöneberg, Wilmersdorf, Zehlendorf/Steglitz, Lichtenberg e Marzahn-Hellersdorf, con lievi oscillazioni rispetto ai livelli precedenti – principalmente perché i valori erano già fra i più alti della città.

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Complessivamente, i 900.000 accertamenti fiscali sugli immobili previsti per il 2025 genereranno un gettito stimato di 885 milioni di euro, a fronte degli 870 milioni incassati nel 2024. Le autorità fiscali prevedono che anche quest’anno il gettito totale sarà analogo, considerato che nel febbraio 2025 sono stati versati 173 milioni di euro di imposta sugli immobili, rispetto ai 175 milioni di febbraio 2024.

Gli obiettivi della riforma

La riforma risponde alla necessità, identificata dalla Corte Costituzionale Federale, di superare un sistema che tassava in modo diseguale proprietà equivalenti. Si prevedeva un incremento nei distretti orientali, storicamente caratterizzati da valori immobiliari inferiori rispetto alla parte occidentale, ma i fattori in gioco vanno oltre la semplice collocazione geografica.

Il principale effetto della nuova imposta è l’allineamento con l’andamento dei valori immobiliari. Ciò spiega il particolare incremento registrato nei quartieri centrali e della zona est (Mitte, Prenzlauer Berg, Friedrichshain e Kreuzberg), dove i prezzi hanno conosciuto una forte ascesa. Nelle aree occidentali, caratterizzate da valori storicamente più elevati ma da incrementi meno pronunciati, le entrate sono rimaste stabili (come a Charlottenburg) o hanno subito lievi aumenti (come a Wilmersdorf e Schöneberg).

In generale, si è cercato di alleggerire gli oneri per le periferie, soprattutto per gli inquilini dei grandi complessi residenziali, che sono soggetti a un calcolo diverso, per esempio, rispetto alle ville che si trovano più spesso nei quartieri ai margini della città. Gli inquilini di edifici plurifamiliari potranno quindi beneficiare di riduzioni, mentre è stato abolito lo status privilegiato per le case unifamiliari e bifamiliari. Ciò potrebbe comportare aumenti nelle aree residenziali o nelle ville, anche quando queste si trovano in distretti periferici nei quali l’imposta è complessivamente calata, come Marzahn-Hellersdorf o Spandau.

Un incremento particolarmente significativo (270%) colpisce i terreni non edificati, con l’obiettivo di contrastare la detenzione speculativa di proprietà inutilizzate. Questa misura ha però conseguenze onerose per le grandi superfici a utilizzo estensivo, come piscine o rifugi per animali.

Le autorità fiscali hanno ricevuto solo 200 richieste di trattamento agevolato da parte di proprietari che rischiano di scendere sotto la soglia di reddito base a causa della nuova imposizione. Tuttavia, numerosi contribuenti hanno presentato obiezioni, mentre alcune associazioni hanno avviato cause modello contro l’intero sistema di calcolo.