Limitare l’acquisto di immobili: la proposta che fa discutere in Germania

Da anni, ormai, in Germania si parla della necessità di un intervento legislativo in materia di edilizia civile, soprattutto per cercare di arginare una crisi degli alloggi che colpisce in maniera drammatica tutto il Paese, con i picchi più gravi nelle grandi città. Le riforma proposta dalla Ministra dell’Edilizia  Verena Hubertz (SPD), non sembra destinata a trovare particolare favore fra chi si occupa dell’emergenza abitativa, così come non ne ha incontrato né all’opposizione e neppure, a dirla tutta, fra i partner di coalizione. A far discutere è soprattutto la proposta di limitare il diritto all’acquisto di immobili e appartamenti in base al sospetto o meno di vicinanza a idee e organizzazioni considerate estremiste.

Secondo quanto suggerito da Hubertz, in occasione dell’acquisto, per esempio, di un appartamento, il comune di riferimento potrebbe richiedere una verifica da parte dei servizi di sicurezza interna e, qualora il potenziale acquirente risultasse vicino a, e quindi incline a sostenere, gruppi estremisti di destra, di sinistra, religiosi, o criminalità organizzata, il comune stesso potrebbe esercitare, sull’acquisto di quello stesso immobile, un diritto di prelazione. 

L’obiettivo formale sembrerebbe essere impedire la formazione di cosiddette zone di “liberazione nazionale”, come quelle teorizzate dalla scena neonazista, ma la misura ha innescato un dibattito che attraversa l’intero arco parlamentare, compreso il partner di coalizione CDU.

Il meccanismo del diritto di prelazione sull’acquisto degli immobili: come funzionerebbe

Secondo il testo della bozza, i comuni potrebbero esercitare il diritto di prelazione su un terreno o un immobile quando “i fatti giustificano il presupposto” che un acquirente “sostenga con forza la realizzazione” di tendenze anticostituzionali. Per accertare questa condizione, le amministrazioni locali potrebbero richiedere informazioni sulla persona interessata sia alla polizia sia all’Ufficio per la protezione della Costituzione (Verfassungsschutz).

La bozza precisa che, secondo la giurisprudenza, simili aspirazioni anticostituzionali devono “andare oltre la semplice esistenza di un’opinione politica”. 

Il problema degli immobili fatiscenti

Un altro punto della proposta di riforma di Hubertz riguarda il problema degli immobili fatiscenti, particolarmente diffuso in città come Berlino. Il fenomeno si verifica soprattutto nel caso di immobili i cui affitti sono limitati dalle regolamentazioni nazionali in materia (indice degli affitti) o che sono adibiti a edilizia popolare, ma appartengono a privati. Capita infatti che, in questi casi, i proprietari lascino andare letteralmente in rovina l’immobile, così da incoraggiare gli inquilini ad abbandonarlo, per poterlo poi abbattere e ricostruire allo scopo di ottenere un prezzo al metro quadro maggiore. Questo fenomeno si traduce, in una prima fase, in un aumento del degrado dei quartieri coinvolti, mentre, nella seconda, in una ulteriore inaccessibilità delle abitazioni per le fasce della popolazione con redditi medio-bassi.

La bozza di riforma attribuisce ai comuni maggiori poteri di pressione sui proprietari inattivi, ovvero quelli che non apportano migliorie e non restaurano gli immobili fatiscenti, fino ad arrivare alla possibilità, in ultima istanza, di procedere all’esproprio. 

Infine, nei mercati immobiliari in tensione, le amministrazioni potranno inoltre invocare un “interesse pubblico preminente” per l’edilizia residenziale, che consente di dare priorità alla costruzione di abitazioni rispetto, ad esempio, alla tutela dei monumenti o alla protezione della natura.

Le spaccature nella maggioranza e nell’opposizione

L’Unione contro gli espropri

Il gruppo parlamentare CDU/CSU al Bundestag ha accolto i piani con riserva soprattutto per quanto riguarda questa seconda parte, ovvero quella che ipotizza il diritto del comune a espropriare i proprietari che non si prendono cura degli immobili. Jan-Marco Luczak, portavoce del gruppo per l’edilizia abitativa, riconosce la necessità di intervenire sugli immobili abbandonati: interi quartieri, ha osservato, vengono trascinati in una spirale di degrado, criminalità e perdita della qualità della vita. Tuttavia, avverte che il governo deve evitare di estendere eccessivamente i poteri di intervento dei comuni, che rischiano di trasformarsi in strumenti per perseguire obiettivi urbanistici arbitrari.

Un esempio di “via di mezzo” ben vista dalla CDU è, per esempio, una normativa già approvata nel Land del Nord Reno-Westfalia, il cui governo vede proprio i cristiano-democratici a guida della maggioranza, che prevede la possibilità di affidare la gestione di edifici in rovina a un’amministrazione fiduciaria in caso di manifesta inattività e non disponibilità dei proprietari ad apportare le migliorie richieste.

Verdi e Die Linke: misure insufficienti

Il distacco pubblico della CDU rispetto ai piani di Hubertz ha indotto il gruppo dei Verdi a dubitare della reale determinazione del governo federale nell’adottare misure incisive. Sylvia Rietenberg, relatrice del gruppo per la politica di sviluppo urbano, ha dichiarato che la mancanza di coordinamento interno rende poco credibile l’impegno dell’esecutivo su questo fronte.

Die Linke considera la bozza “un inizio”, ma segnala lacune significative. La portavoce per le politiche edilizie Katalin Gennburg chiede, per esempio, che si garantisca ai comuni un sostegno finanziario cospicuo, senza il quale le nuove norme rischiano di restare lettera morta, così come l’idea di creare alloggi a prezzi accessibili.

AfD: “Completamente fuori dal mondo”

Le critiche più aspre provengono da AfD. Sebastian Münzenmaier, vicecapogruppo al Bundestag, ha attaccato la ministra Hubertz sostenendo che, di fronte a una crisi abitativa concreta, la risposta dell’SPD si riduce a estendere al mercato immobiliare la lotta politica contro l’estrema destra, invocando l’intervento dei servizi di sicurezza.

Marc Bernhard, portavoce del partito per le politiche edilizie, ha definito sia le misure di esproprio che il diritto di prelazione anticostituzionali, paventando il rischio che la norma venga utilizzata per impedire a “cittadini politicamente sgraditi” di acquistare un immobile. Il vice capogruppo Jörn König aveva già scritto su Facebook che la riforma porrebbe ostacoli nell’acquisto di immobili a chi detiene opinioni politiche difformi da quelle del governo.

Questi argomenti si intrecciano con la strategia territoriale della stessa AfD: Münzenmaier ha recentemente presentato un documento che prevede l’individuazione di immobili sfitti nelle aree rurali da affittare per organizzarvi iniziative serali accessibili, come alternativa ai locali scomparsi dai villaggi e come occasioni di aggregazione inizialmente apolitiche.

La riforma proposta dalla Ministra dell’Edilizia rispetta la Costituzione?

Il costituzionalista Volker Boehme-Neßler, citato dal tabloid Bild su questo punto, ha definito la misura “altamente problematica”, rilevando una possibile violazione del diritto fondamentale alla libertà di espressione. C’è poi il nodo delle resistenze dell’Unione sul tema degli espropri, tanto da aver ribadito il carattere eccezionale di tale strumento.

La bozza non è ancora stata concordata all’interno del governo federale. Il Ministero punta a una decisione del Consiglio dei ministri prima della pausa estiva, dopo di che il testo dovrà percorrere l’intero iter parlamentare fino al Bundestag, un percorso durante il quale, come precisa lo stesso Ministero, i contenuti potranno subire ulteriori modifiche.