Berlino: l’affitto è troppo alto, multa per la società immobiliare

No, gli affitti a Berlino non possono, almeno in teoria, aumentare a dismisura e a discrezione del proprietario e la prova è arrivata con una sentenza di venerdì scorso. A Kreuzberg, un monolocale di 30 metri quadrati in Oranienstraße veniva affittato per 400 euro mensili netti. Il tribunale distrettuale di Tiergarten ha sanzionato la società proprietaria con una multa di 1300 euro, riconoscendo la violazione delle norme sul canone comparabile locale. La decisione rappresenta il primo caso in molti anni di condanna per incremento eccessivo del canone di locazione nella capitale tedesca.

Il contratto di affitto copriva il periodo da marzo 2023 ad aprile 2025. Con oltre 13 euro al metro quadrato, l’importo richiesto superava i limiti stabiliti dagli indici ufficiali. L’indice degli affitti del 2021 autorizzava infatti un canone massimo di 195,94 euro, quello del 2023 fissava il tetto a 206,24 euro.

Anche applicando la tolleranza del 20% prevista dal paragrafo 5 della legge sui reati economici (WiStG), il canone lecito si attestava tra 235 e 247 euro. L’immobile è stato classificato dal tribunale all’80% al di sotto del valore medio dei canoni di riferimento per gli anni 2021, 2023 e 2024.

Il paragrafo 5 della legge sui reati economici definisce come illecito amministrativo la richiesta di un canone superiore di oltre il 20% rispetto al valore comparabile locale, quando l’offerta abitativa risulta limitata. Le sanzioni possono raggiungere i 50.000 euro.

Come ci si difende da un affitto troppo alto?

A Berlino, l’emergenza abitativa è una realtà da molti anni e diversi sono gli strumenti sviluppati apposta per difendere gli inquilini. Il partito Die Linke, per esempio, ha lanciato da oltre un anno un’applicazione contro gli affitti abusivi (Mietwucher App), che agli inquilini di verificare il proprio canone e trasmettere segnalazioni agli uffici competenti. Friedrichshain-Kreuzberg si è distinto come primo distretto cittadino a perseguire con costanza queste violazioni, infliggendo già in ottobre una multa superiore a 26.000 euro.

Anche la vicenda giudiziaria attuale ha origine da una segnalazione tramite l’applicazione, come riferito dall’assessora distrettuale Regine Sommer-Wetter (Die Linke) al quotidiano taz. Un funzionario dell’ufficio alloggi ha ispezionato l’immobile, effettuato le misurazioni, avviato la corrispondenza con la proprietà e infine emesso la sanzione contestata.

L’ufficio distrettuale aveva inizialmente stabilito una multa di 10.000 euro. Il tribunale l’ha ridotta significativamente per una varietà di motivi. La società, per esempio, non aveva al proprio attivo precedenti illeciti e aveva ammesso i fatti, inoltre aveva rimborsato all’inquilino circa 4600 euro di differenza.

Potrebbero esserci altre sentenze simili in futuro?

L’associazione degli inquilini di Berlino riconosce tuttavia che l’effetto della sentenza, non ancora definitiva, rimane circoscritto. Al momento, infatti, è necessario che sussista l’elemento della scarsità di opzioni, per poter procedere. Nel procedimento in questione, per esempio, non è stato esaminato se la proprietaria avesse “approfittato” della situazione di difficoltà degli inquilini determinata dalla scarsità abitativa, come richiede il paragrafo 5 della legge sui reati economici. Questa formulazione costituisce un ostacolo probatorio considerevole per ottenere condanne come questa.

All’inizio di febbraio si terrà un processo dove proprio questo elemento sarà centrale: un’inquilina dovrà testimoniare di non aver avuto alternative all’appartamento in questione, nonostante l’affitto fosse troppo alto. Una condanna in questo caso potrebbe influenzare ulteriori azioni contro proprietari che applicano canoni esorbitanti. Procedere semplicemente per mancato rispetto dell’indice medio degli affitti risulterebbe più agevole.

L’Unione tedesca degli inquilini e la sua branca berlinese hanno quindi chesto alla ministra della Giustizia Stefanie Hubig (SPD) di eliminare questo elemento normativo superfluo.

Non è il primo caso

In ottobre si era verificato un episodio analogo. A Friedrichshain-Kreuzberg è diventata definitiva una sanzione per canone eccessivo che consente all’inquilina di recuperare oltre 22.000 euro versati in eccesso. A differenza del caso attuale, non si è arrivati a sentenza perché il proprietario aveva ritirato il ricorso

L’associazione degli inquilini di Berlino ha chiarito che freno agli affitti e incremento eccessivo non si escludono reciprocamente, ma spesso coesistono. In alcuni casi si configura addirittura l’usura punibile, quando il canone supera del 50% quello comparabile locale. Le denunce secondo il paragrafo 5 WiStG sono gratuite, non richiedono testimoni aggiuntivi e non possono comportare ripercussioni da parte del proprietario.