Germania: in arrivo il limite agli affitti indicizzati, potrebbe entrare in vigore nel 2027

La ministra della Giustizia tedesca Stefanie Hubig (SPD) ha presentato al governo un disegno di legge che introduce un limite preciso agli incrementi annuali degli affitti indicizzati, ovvero quelli collegati all’inflazione, bloccandone l’aumento al 3,5%.

La proposta risponde alle tensioni degli ultimi anni, che hanno visto la Germania precipitare in una crisi abitativa che non ha precedenti nella storia del Paese. Gli affitti indicizzati, che sono collegati all’inflazione, sono saliti più rapidamente del solito, proprio in ragione dell’aumento dell’inflazione stessa, con incrementi tra il 6 e il 7% all’anno o anche di più, che per molti inquilini si sono rivelati insostenibili.

La nuova legge, qualora non dovesse incontrare particolari ostacoli nell’iter parlamentare, dovrebbe entrare in vigore al massimo agli inizi del 2027 ed essere applicata, senza distinzione, sia ai contratti già attivi che a quelli futuri.

Nuove regole per l’affitto di appartamenti arredati

Il pacchetto normativo ridisegna anche il mercato delle abitazioni ammobiliate. Questa è una relativa novità nel panorama tedesco, che si è affermata negli ultimi anni, ma che è ancora relativamente insolita, perché in Germania è più comune che gli appartamenti in affitto siano completamente vuoti, spesso senza neanche gli elettrodomestici principali. Attualmente, questo segmento presenta zone d’ombra che complicano la verifica del rispetto dei limiti agli affitti, perché non è chiaro in che misura i locatori possano esigere un canone più alto per la presenza di mobili. La soluzione proposta da Hubig impone ai proprietari di specificare separatamente l’importo base del canone e il sovrapprezzo legato all’arredamento.

Affitto in Germania: è obbligatorio “comprare” i mobili del vecchio inquilino?

Per gli immobili completamente ammobiliati, i locatori potranno applicare un supplemento forfettario del cinque per cento sull’affitto netto. Il contratto dovrà rendere evidente ogni componente del costo mensile, permettendo agli inquilini di capire immediatamente se il tetto massimo viene rispettato oppure no.

Limite agli affitti a breve termine

Un altro nodo critico riguarda i contratti a breve termine. Anche in questo caso, si tratta di formati meno comuni in Germania di quanto non lo siano, per esempio, in Italia, ma che finora sfuggivano all’applicazione del limite sugli affitti e potevano essere prorogati ripetutamente, creando situazioni anomale. L’intervento previsto introduce un termine invalicabile di sei mesi, dopo i quali scatterà automaticamente l’obbligo di praticare un canone conforme al tetto massimo stabilito per gli affitti normali.

Modifiche alle procedure di sfratto

La riforma, che mira principalmente a tutelare gli inquilini, tocca anche la pratica dello sfratto per morosità. Attualmente, il pagamento posticipato degli arretrati dovuti blocca soltanto la disdetta immediata, ma non quella ordinaria, spesso comunicata contestualmente dal proprietario.

Con le nuove disposizioni, se gli inquilini saldano i debiti, pur se con un versamento tardivo, anche la procedura di sfratto ordinaria viene sospesa e i locatari mantengono il diritto di rimanere nell’abitazione.

Vantaggi per i proprietari negli interventi di riqualificazione

Il progetto legislativo introduce anche una facilitazione per i locatori che investono in ammodernamenti. La soglia massima per accedere alla procedura semplificata di trasferimento dei costi sull’affitto raddoppia: da 10.000 a 20.000 euro. Lavori di ristrutturazione contenuti entro questo importo potranno essere scaricati sugli inquilini attraverso meccanismi burocratici più snelli. Per interventi superiori, resteranno valide le norme attuali, più articolate e complesse. Invariata anche la possibilità di deduzione fiscale delle spese sostenute.