Berlino: 1.100 appartamenti per vacanze tornano al mercato degli affitti
Qualche anno fa, un blog locale di Berlino parò di “Londrizzazione” del mercato immobiliare. Il termine, che non ha preso piede, si riferiva all’impennata degli affitti regolari, dovuta al fatto che sempre più proprietari di appartamenti trovavano conveniente affittare non con normali contratti a inquilini di lungo periodo, ma a turisti per periodi brevi, meglio se attraverso piattaforme come AirBnB. Il fenomeno, che ha reso inaccessibili ai residenti locali moltissime città del mondo e praticamente tutte le capitali europee, è oggetto di fortissime critiche da parte dei movimenti per il diritto alla casa. Berlino, a differenza di altre città europee, ha legiferato in materia, stabilendo regole piuttosto rigide sulle condizioni per i cosiddetti appartamenti per vacanze e, a breve, i primi risultati potrebbero diventare visibili in termini di espansione del mercato immobiliare “normale”.
Secondo quanto emerso da un’interrogazione del partito Die Linke al Senato di Berlino, circa 1.100 ex appartamenti per vacanze potrebbero essere reimmessi nel circuito regolare degli affitti. Il motivo è una recente decisione del Tribunale amministrativo superiore, che ha esteso retroattivamente l’applicazione del divieto di destinazione d’uso impropria agli appartamenti già operativi prima dell’entrata in vigore della normativa restrittiva.
La controversia legale sugli affitti brevi: cosa ha deciso il tribunale
All’inizio del 2024, il Tribunale amministrativo superiore di Berlino-Brandeburgo ha stabilito che anche gli appartamenti vacanze che operavano come tali prima dell’introduzione del divieto di uso improprio potessero essere dichiarati retroattivamente illegali. Questa determinazione rappresenta l’esito di una controversia legale pluriennale tra il distretto di Mitte e un proprietario immobiliare che gestiva un edificio contenente ben 37 appartamenti vacanze.
La decisione giudiziaria ha generato conseguenze operative che però sono state rese note al pubblico solo ora. Il sito della radio locale Rbb è stato fra i primi a riportare la notizia.
Dei circa 1.100 appartamenti vacanze interessati dalla possibile reimmissione nel mercato, circa 300 unità sono già state effettivamente restituite al circuito immobiliare tradizionale. La distribuzione geografica di questi immobili evidenzia una concentrazione prevalente nei distretti di Mitte e Tempelhof-Schöneberg, aree caratterizzate da particolare attrattiva turistica e conseguente pressione speculativa.
Come è cambiato il mercato immobiliare con le nuove norme sugli affitti brevi
L’analisi dei dati forniti dagli uffici distrettuali rivela la dimensione del fenomeno del cosiddetto uso improprio degli alloggi a Berlino. Questo uso si configura quando un proprietario rende disponibile il proprio immobile in affitto per brevi periodi ai turisti, senza registrarlo come tale.
Dal 2016, anno in cui è stata cambiata la legge, sono stati registrati complessivamente quasi 5.300 appartamenti vacanze conformemente alla normativa vigente. Parallelamente, le autorità hanno avviato oltre 13.500 procedimenti per uso non autorizzato di appartamenti destinati a locazioni turistiche, che però risultavano ancora classificati come appartamenti “normali”, ovvero che avrebbero dovuto essere affittati con contratti regolari. Questo ha portato, negli anni, alla reimmissione di più di 8.100 appartamenti vacanze nel mercato immobiliare regolare sotto la pressione delle autorità competenti.
Come sono regolati gli affitti degli appartamenti per vacanze a Berlino
La modifica legislativa del 2018 ha introdotto un regime di autorizzazioni ancora più stringente per la gestione degli appartamenti vacanze. La normativa attuale prevede che chiunque intenda subaffittare il proprio appartamento, integralmente o parzialmente, a soggetti terzi debba ottenere un numero di registrazione dall’ufficio distrettuale competente e indicarlo negli annunci pubblicati sulle piattaforme digitali. Dal momento dell’introduzione di questa disposizione, sono stati rilasciati circa 5.000 numeri di registrazione.
Il framework regolamentare distingue inoltre tra diverse tipologie di utilizzo turistico degli immobili. Per l’affitto dell’intero appartamento a turisti è necessaria un’autorizzazione specifica, con il vincolo temporale di un massimo di 90 giorni annuali. Diversamente, per la locazione fino al 49% dell’appartamento, laddove il proprietario vi mantiene comunque la residenza, è sufficiente il numero di registrazione senza autorizzazione aggiuntiva.
Il caso di Friedrichshain-Kreuzberg
Il distretto di Friedrichshain-Kreuzberg rappresenta un caso di studio significativo per l’analisi dell’efficacia delle politiche di contrasto agli appartamenti vacanze illegali. Dal 2016, questo distretto ha conseguito la reimmissione di oltre 2.000 appartamenti vacanze nel mercato immobiliare regolare. Una portavoce distrettuale ha sottolineato come questi risultati dimostrino l’efficacia dei controlli sistematici, evidenziando simultaneamente la necessità di mantenere un’azione amministrativa continuativa per contrastare le offerte non registrate o non autorizzate che persistono sul territorio.
Multe milionarie per gli affitti irregolari
Dal 2016, gli uffici distrettuali hanno comminato sanzioni pecuniarie per un totale di circa 11 milioni di euro per violazioni della legge sul divieto di uso improprio. È importante precisare che tale importo non si riferisce esclusivamente agli appartamenti vacanze illegali, ma comprende anche altre fattispecie di violazione, quali immobili vuoti non autorizzati o demolizioni irregolari. L’effettiva riscossione delle sanzioni ha raggiunto circa 4,2 milioni di euro, evidenziando le problematiche connesse all’applicazione delle decisioni amministrative.
Il deputato di Die Linke Niklas Schenker, portavoce per le politiche abitative, ha formulato una critica articolata alla gestione del fenomeno. Secondo la sua valutazione, il Senato mantiene un atteggiamento passivo mentre migliaia di appartamenti continuano a essere sottratti al mercato degli affitti regolari nonostante la documentata carenza di alloggi. Schenker ha sollecitato la coalizione nero-rossa a rendere più efficace la lotta contro gli appartamenti vacanze illegali, anche attraverso un incremento delle risorse umane nei distretti.
