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Oggi, martedì 22 ottobre, il Senato cittadino approverà il tanto discusso disegno di legge sul blocco degli affitti a Berlino. Questa misura arriva a conclusione di un dibattito acceso e delle manifestazioni che, quest’estate, si sono svolte nella capitale tedesca per protestare contro quello che è stato definito “Mietenwahnsinn”.

L’iter legislativo

Il progetto, una volta approvato dal Senato, dovrà poi essere presentato alla Rotes Rathaus dal sindaco Michael Müller (SPD) e dai senatori Ramona Pop (Verdi) e Klaus Lederer (Linke). In seguito, il Consiglio dei Sindaci dei dodici distretti della città avrà due settimane di tempo per pronunciarsi sul testo della delibera, che passerà quindi alla consultazione parlamentare. Il provvedimento dovrebbe quindi essere approvato definitivamente nei primi mesi del prossimo anno, per essere effettivo a partire dalla pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale.

Che cosa prevede il disegno di legge

Il testo che verrà approvato nella giornata di oggi prevede il blocco retroattivo degli affitti a Berlino per cinque anni e riguarda tutti gli edifici costruiti prima del 2014, con eccezioni per gli edifici costruiti con fondi pubblici e per le residenze e dormitori per studenti. Il blocco prevede aggiustamenti fino all’1,3% dell’affitto netto, per adeguare i prezzi all’andamento dell’inflazione, a partire dal 2022.

Il provvedimento, che secondo le prime stime riguarderà circa un milione e mezzo di famiglie, prevede un blocco degli affitti a Berlino, entro un massimo di 9,80 € al metro quadro, senza contare le spese condominiali (si parla, quindi, del cosiddetto “Kaltmiete”). La proposta di legge contiene una tabella con i massimali che variano a seconda di diversi parametri, come per esempio la presenza del riscaldamento centralizzato e l’anno di costruzione.

La base di prezzo è stata calcolata in base agli affitti del 2013, con un incremento del 13,5% che riflette la crescita dei prezzi negli ultimi sei anni.

Uno degli aspetti più criticati di questo disegno di legge è il fatto che il testo non preveda differenze in base alla collocazione degli immobili, ma solo alle loro caratteristiche strutturali e funzionali. Questo vuol dire che gli affitti a Berlino seguiranno la medesima tabella di prezzo in centro come in periferia, a due passi dalla U-bahn a chilometri dal capolinea dell’ultimo autobus.

Che cosa cambia per gli inquilini

I nuovi contratti, ovviamente, dovranno essere stipulati secondo le nuove tabelle, con gli ormai noti massimali che stabiliscono il prezzo base a seconda dell’anno di costruzione dell’immobile e gli aumenti consentiti in base alla presenza o assenza di determinati servizi. Per chi ha un contratto già esistente che supera i nuovi parametri di oltre il 20%, sarà possibile richiedere all’ufficio distrettuale un adeguamento e quindi una riduzione dell’affitto con effetto retroattivo al 18 giugno 2019. Gli affitti notevolmente inferiori ai nuovi parametri – quelli inferiori ai 5 € al metro quadro escluse le spese – potranno essere adeguati verso l’alto solo in caso di una nuova locazione.
Le riduzioni degli affitti saranno valide a partire da nove mesi dopo l’entrata in vigore della nuova legge, quindi verso la fine del 2020.

Cosa cambia per i proprietari

A Berlino è considerata da sempre prassi comune l’aumentare l’affitto, anche in modo considerevole, a seguito di un ammodernamento o di una miglioria effettuata dal proprietario. Con la nuova legge, gli aumenti unilaterali sono notevolmente ridotti. Qualsiasi aumento superiore a un euro al metro quadro dovrà essere approvato dall’autorità pubblica competente. Di conseguenza, anche i lavori più costosi, quelli che motiverebbero aumenti più consistenti, dovranno essere esplicitamente autorizzati e potrebbero addirittura beneficiare di programmi di supporto pubblico, così da non gravare sugli inquilini. Le modifiche che migliorano la qualità della vita, come l’accessibilità degli edifici o il rinnovamento energetico rientrano in una categoria diversa da tutte le altre.

Risorse e uffici: presto un database degli affitti a Berlino?

Il Senato di Berlino sta considerando di assumere nuovo personale negli uffici distrettuali che si occuperanno delle pratiche relative agli affitti, a seguito dell’approvazione di questa legge. Per contro le associazioni che aggregano i proprietari di immobili e appartamenti si preparano a fornire assistenza ai locatori o aspiranti tali in quella che sarà probabilmente una forte contrapposizione di interessi. Non si hanno, al momento, dati certi su quanti affitti a Berlino possano essere considerati fuori norma e non è quindi possibile fare una stima della quantità di lavoro che sarà richiesta agli uffici preposti. Il Senato, per garantire che la città sia pronta ad affrontare l’eventuale ingorgo burocratico, ha anche ipotizzato l’istituzione di un database contenente i prezzi degli affitti a Berlino.

L’opposizione

Di fatto, il disegno di legge che verrà approvato oggi prevede un aggiustamento verso il basso, che pone limiti anche a quanto gli ammodernamenti possono incidere sull’affitto complessivo. Non è dunque difficile indovinare da dove siano arrivate le critiche più aspre. I primi a rispondere negativamente sono stati gli esponenti delle società e associazioni che raggruppano gli interessi dei proprietari di immobili e appartamenti e le grandi società immobiliari, ma anche le associazioni di architetti e ingegneri e la Berliner Volksbank.

In una lettera aperta, alcuni rappresentanti di queste categorie hanno espresso preoccupazione per i potenziali effetti negativi di questa misura sull’economia della città (per esempio riducendo il lavoro delle aziende che effettuano le opere di ristrutturazione, qualora i proprietari dovessero ridurre o annullare gli ordini per nuovi lavori nei loro immobili). Fra i più strenui oppositori, nel Senato di Berlino, si contano i gruppi di CDU e FDP, ma anche nel Bundestag la nuova norma, fortemente voluta da Die Linke, trova forti resistenze nel centro-destra (soprattutto nel gruppo parlamentare CDU/CSU). Le questioni sul tavolo sono molte: se da un lato i critici della legge ne mettono in discussione la costituzionalità, dall’altro c’è chi si chiede se lo stato federale possa intervenire per modificare le delibere in materia di affitti.