La crescita inesorabile degli affitti in Germania sembra rallentare, dopo anni di rincari costanti. Nonostante la richiesta di abitazioni resti elevata, i nuovi dati dell’Istituto per l’Economia Mondiale di Kiel (IfW Kiel) mostrano un’inversione di tendenza: nel terzo trimestre del 2025 i canoni d’affitto sono aumentati in media solo dello 0,5%. Si tratta del più basso incremento registrato dalla fine del 2021.
L’IfW segnala che, rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, l’aumento è stato del 3,5%, pari a +1,2% al netto dell’inflazione. In altre parole, il costo medio di un affitto cresce oggi allo stesso ritmo del caro vita. Una situazione che, almeno sulla carta, potrebbe apparire incoraggiante, ma che, nei fatti, nasconde tensioni strutturali profonde.
Affitti: prezzi in rallentamento, la ricerca è frenetica
«La dinamica dei prezzi nel mercato degli affitti si è chiaramente raffreddata dopo gli aumenti consistenti degli ultimi anni», ha spiegato Jonas Zdrzalek, analista dell’IfW. Un raffreddamento che, tuttavia, non significa sollievo per chi cerca casa: gli appartamenti si affittano infatti più rapidamente che mai.
La durata media degli annunci, nel terzo trimestre, è scesa a 24 giorni: quasi un giorno in meno rispetto al trimestre precedente e oltre quattro giorni in meno rispetto a un anno fa. Un dato che, su scala storica, resta estremamente basso. Dieci anni fa, quando il monitoraggio era appena iniziato, la media era di 34 giorni.
Zdrzalek sintetizza così la situazione: «Anche con aumenti moderati, il mercato rimane teso, soprattutto nelle grandi città. Senza un incremento significativo delle nuove costruzioni, la pressione non diminuirà».
Le grandi città restano al centro della crisi abitativa
Monaco di Baviera continua a guidare la classifica delle città più costose: 22,96 euro al metro quadrato per un affitto “freddo” (escluse le spese accessorie). Seguono Francoforte con 17,55 euro, Stoccarda a 16,11 euro, Berlino con 15,82 euro, Amburgo (15,62 euro) e Colonia (15,21 euro).
Le più “accessibili” tra le grandi città restano Düsseldorf (14,40 euro) e Lipsia, con appena 10,14 euro al metro quadrato.
Nel complesso, considerando 37 città e regioni analizzate, il prezzo medio ponderato si attesta a 14,16 euro al metro quadrato.
L’evoluzione trimestrale, tuttavia, mostra un quadro frammentato: Lipsia (+1,1%) e Düsseldorf (+0,7%) hanno registrato i rialzi più marcati, Monaco, Francoforte e Colonia si sono fermate a +0,5% e Stoccarda a +0,3%. Amburgo e Berlino, invece, segnano leggere flessioni, rispettivamente dello -0,2% e -0,3%.
Città in controtendenza: dove gli affitti continuano a salire
Non tutte le aree seguono la tendenza nazionale. Alcune città di medie dimensioni registrano ancora forti aumenti. È il caso di Potsdam (+3,4%) ed Erfurt (+3,2%), che guidano la graduatoria degli incrementi.
Anche nel Nord Reno-Westfalia, regione densamente popolata e industrializzata, il mercato resta vivace: Hamm (+1,8%), Mönchengladbach e Wuppertal (entrambe +1,6%) mostrano infatti rialzi ben sopra la media nazionale.
Al contrario, alcuni centri come Bielefeld (-1,3%), Bocholt (-0,6%) e Münster (-0,4%) registrano lievi ribassi, segno che la pressione sugli affitti non è uniforme e che in alcune aree si cominciano a intravedere i primi segnali di saturazione.
