Come finanziare l’esproprio dei grandi patrimoni immobiliari di Berlino? La risposta in uno studio

La socializzazione di migliaia di appartamenti, attualmente posseduti da grandi gruppi immobiliari, sarà un nodo fondamentale per la nuova coalizione di governo di Berlino: per Die Linke, va attuata senza se e senza ma, come i berlinesi hanno chiesto con il voto al referendum del 2021. Per l’SPD e i Verdi è un problema: le fasce più a sinistra e i gruppi giovanili dei rispettivi partiti sono possibilisti, mentre l’establishment è contrario. Per la destra nazionale, l’ipotesi è talmente inconcepibile che il governo sta addirittura cercando di proibirla con una legge federale. Alcune delle critiche più “centriste”, però, si focalizzano su una domanda pratica: come si potrebbe finanziare l’esproprio dei grandi patrimoni immobiliari senza mettere in crisi il bilancio di Berlino?

La risposta arriva da quattro economisti dell’istituto di macroeconomia IMK della Fondazione Hans Böckler, che hanno esaminato i dati e le cifre in gioco, arrivando alla conclusione che il Land di Berlino possa non solo finanziare l’esproprio, ma anche farlo in modo fiscalmente sostenibile, senza finanziamenti regionali e corrispondendo l’intero importo al momento della socializzazione. Lo studio premette, intanto, che la base giuridica di un eventuale esproprio si trova nell’articolo 15 della Costituzione tedesca, il quale prevede che la terra, le risorse naturali e i mezzi di produzione possano essere trasferiti alla proprietà collettiva o ad altre forme di gestione pubblica, dietro opportuno risarcimento.

I risultati dello studio: la socializzazione degli immobili renderebbe la città più accessibile

La ricerca di Sebastian Dullien (direttore dell’IMK), Patrick Kaczmarczyk, Tom Krebs e Achim Truger, disponibile gratuitamente a questo link, parte dalla considerazione che l’85% dei berlinesi vive in affitto e che dal 2012 i canoni sono più che raddoppiati (da 7,40 a 16,75 €/m² a inizio 2026). L’affitto erode in media il 27,1% del reddito familiare: il valore più alto in Germania.

L’analisi arriva dunque alla conclusione che, se una fetta consistente del patrimonio immobiliare cittadino passasse in mani pubbliche e quindi si convertisse in unità abitative con affitti controllati, il risultato sarebbe interamente positivo: la città diventerebbe immediatamente molto più accessibile per chi ha un reddito medio o basso e questo aprirebbe rapidamente nuovi margini di manovra per le politiche abitative, anche in termini di possibilità di sviluppo dei quartieri, ristrutturazioni, equilibrio e mescolanza del tessuto sociale. Tutti questi risultati, precisano gli economisti, non sarebbero assolutamente raggiungibili in un tempo ragionevole con la sola costruzione di nuovi alloggi di edilizia sociale (che è invece quanto l’attuale amministrazione di Berlino suggerisce da diversi anni). Inoltre, trasferendo alla proprietà pubblica oltre 200.000 alloggi nella fascia di affitto bassa e media si potrebbero frenare gli aumenti che attualmente colpiscono gli affittuari più vulnerabili, il che avrebbe un effetto calmierante anche sull’indice degli affitti dei diversi quartieri, contribuendo a influenzare l’intero mercato immobiliare cittadino, portando a un abbassamento generale dei prezzi.

D’altra parte, gli effetti di una politica abitativa basata solo sulle nuove costruzioni sono sotto gli occhi di tutti e sono fallimentari: nel 2025 sono stati realizzati 56.300 alloggi sociali, contro un obiettivo federale di 100.000, ma ogni anno circa 45.000 escono dal vincolo sociale per diventare affitti di mercato (quindi non accessibili per le fasce di reddito medio-basse). Per portare la quota di alloggi pubblici/cooperativi dal 35% al 50% del totale, a Berlino, mancherebbero circa 250.000 unità: quasi cinque volte quelle costruite in un anno.

Finanziare l’esproprio dei grandi patrimoni immobiliari di Berlino: una soluzione che tutela le casse dello Stato

Ma come si può finanziare l’esproprio di patrimoni immobiliari come quelli di Deutsche Wohnen e Vonovia, che possiedono svariate migliaia di appartamenti a Berlino? Gli autori dello studio, basandosi su un calcolo basato sul valore di rendimento delle proprietà, con affitti netti commisurati alla capacità di spesa di redditi medio-bassi, hanno ipotizzato un indennizzo globale in ragione di circa 13,5 miliardi di euro che, assicurano, è possibile finanziare senza sovvenzioni regionali. 

L’iniziativa popolare “Espropriare Deutsche Wohnen & Co” (DWE) aveva inizialmente previsto di corrispondere l’indennizzo alle aziende espropriate sotto forma di obbligazioni con scadenza a 100 anni, ma gli economisti dell’IMK ritengono che ci sia un modo di versare la cifra immediatamente, anche grazie alle società immobiliari a partecipazione statale.

Nello studio si ipotizzano tre modalità diverse per finanziare l’esproprio: l’acquisizione dei patrimoni immobiliari da parte di un ente di diritto pubblico creato ad hoc, come previsto dalla proposta originaria di DWE, l’acquisizione da parte delle società immobiliari già esistenti di proprietà dello Stato, oppure una soluzione ibrida, in cui un nuovo ente di diritto pubblico integri le società di edilizia residenziale. Fra queste tre opzioni, concludono gli autori, la seconda sarebbe quella più efficace.

Al momento, le società di edilizia residenziale di proprietà dello Stato gestiscono circa 400.000 unità abitative in tutta Berlino e sono depositarie di un patrimonio di esperienza e, per così dire, di un’infrastruttura organizzativa per la gestione immobiliare che renderebbe l’intera operazione molto più semplice e meno costosa. I vantaggi sarebbero evidenti sia nella possibilità di ridurre al minimo i rischi giuridici, finanziari e le complicazioni organizzative di un’operazione così mastodontica, sia nel fatto che costituire un nuovo ente di diritto pubblico è già di per sé un costo gravoso e che un suo eventuale indebitamento ricadrebbe sulle casse dello Stato. In questo caso, per finanziare l’esproprio si userebbe in parte capitale proprio aggiuntivo messo a disposizione dallo Stato e in parte un finanziamento esterno delle società immobiliari. 

Il Land di Berlino dovrebbe fornire, secondo i calcoli degli economisti, circa il 30% del capitale al momento dell’acquisizione, ovvero circa 4 miliardi di euro, finanziabili tramite un prestito che, in virtù del controvalore ricevuto sotto forma di partecipazione all’investimento stesso, non rientrerebbe nelle regole del freno all’indebitamento e quindi non graverebbe sul bilancio regionale (detto in parole povere: non sarebbe necessario tagliare altri servizi alla collettività per far fronte a questa spesa).

I restanti 9,5 miliardi di euro dovrebbero essere finanziati dalle società immobiliari statali tramite capitale di terzi. Gli interessi e gli ammortamenti di tali prestiti potrebbero in seguito essere rifinanziati con i proventi annuali degli affitti, con ampio margine di manovra. Nello studio si calcola che il settore pubblico, dopo un’operazione del genere, potrebbe ottenere dagli alloggi socializzati un ricavo netto annuo di 543 milioni di euro, pur mantenendo il vincolo permanente sui canoni di locazione. In altre parole: lo Stato ci guadagnerebbe, anche mantenendo gli affitti ai livelli accessibili che il mercato attuale fa apparire utopistici. A fronte di ciò vi sarebbero interessi e ammortamenti per un importo di 345 milioni di euro.

L’onere maggiore, secondo lo studio dell’IMK, sarebbe quello amministrativo e organizzativo e potrebbe creare qualche frizione con l’attività di costruzione di nuovi alloggi di edilizia sociale che, specificano gli autori, non dovrebbero essere messe da parte, in quanto comunque utili e necessarie per traghettare Berlino fuori dall’attuale crisi abitativa. Infine, fanno notare gli autori dello studio, questa non sarebbe la prima socializzazione di alloggi nella storia di Berlino: l’ultima risale al 2016, quando circa 49.000 alloggi furono ricomprati dallo Stato dopo le privatizzazioni degli anni ’90 e 2000.